Кантип туура ижара келишимин түзүү керек

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 04:03

Кыймылсыз мүлк кеңселерин айланып өтүп, батирди түздөн-түз ээси аркылуу ижарага алуу пайдалуураак. Бирок андан кийин келишим өз алдынча түзүлүшү керек болот жана бул оңой иш эмес: келечекте көйгөйлөрдү болтурбоо жана тынчтыкта жана ишенимде жашоо үчүн көптөгөн жагдайларды жана майда-чүйдөлөрдү эске алуу керек. Бул макалада биз ижара келишимин түзүүдө эмнеге көңүл буруу керектигин аныктайбыз.

Келгиле, дароо эскертип көрөлү: бул макалада биз Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин 35-главасы жана жарым-жартылай Кыргыз Республикасынын Турак жай кодексинин 5-главасы менен жөнгө салынган турак жайды коммерциялык ижарага берүү келишимине өзгөчө көңүл бурабыз. Россия Федерациясы, башкача айтканда, жеке адам тарабынан батирди ижарага алуу. Ижара келишими (жеке жак менен түзүлөт) менен ижара келишиминин (юридикалык жак менен түзүлгөн) ортосунда мыйзамда айырма бар. Бирок, кадимки кепте «аренда» деген калыптанып калган сөз колдонулат. Ошондуктан, бул материалда жөнөкөйлүк үчүн эки терминди – “аренда” жана “аренда” – эквивалент катары колдонобуз.

Документтер

Эч кандай учурда батирдин ээсинен документтердин толук пакетин берүүнү сурануудан тартынбаңыз:

• паспорт;
• батирге менчик укугун каттоо жөнүндө күбөлүк талап кылынат;
• кошумча: коммуналдык төлөмдөр үчүн төлөнгөн квитанциялар (алар боюнча карызы жок экендигин текшерүү үчүн) жана турак жайга катталган адамдар жөнүндө үй китепчесинен көчүрмө.

Эгерде батирдин бир нече кожоюну болсо, анда алардын биринин макулдугу жетишсиз, бардыгынын макулдугун алуу керек. Окуялардын өнүгүшүнүн үч мүмкүн болгон сценарийи бар:

1. Бардык менчик ээлеринин жазуу жүзүндөгү макулдугун тиркеңиз.
2. Бир орто менчик ээси башкалардын ишеним каты менен келишим түзөт.
3. Келишим түзүүдө бардык менчик ээлери жеке катышышат (анда келишимде квартира бир эле учурда бардык менчик ээлери тарабынан ижарага берилгени көрсөтүлөт).

Ошондой эле менчик ээси болбогон, бирок турак жайга катталган адамдардан жазуу жүзүндөгү макулдук талап кылынат. Болбосо, алар каалаган убакта өз укуктарын талап кыла алышат, жана тез арада жаңы турак-жай издөөгө туура келет.

Кеп батирди ижарага алуу жөнүндө болуп жаткандыктан, бул ижарачы жеке адам экенин билдирет. Андыктан паспортун өзү менен кошо ала келиши керек. Эгерде сиз жалгыз батирде жашабай турган болсоңуз, анда экинчи (үчүнчү, бешинчи) ижарачынын паспорттук маалыматтары да талап кылынат.

Кыймылсыз мүлктү ижарага берүү келишимдери мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш. Жылдан аз убакытка тузулген келишимден башкасы.

Мөөнөтү

Эмгек келишими кыска мөөнөттүү (бир жылга чейин) жана узак мөөнөттүү (бир жылдан беш жылга чейин) болушу мүмкүн. Эгерде келишимде мөөнөт тууралуу бир ооз сөз айтылбаса, ал эң көп дегенде беш жылга түзүлгөн деп эсептелет. Узак мөөнөттүү жана кыска мөөнөттүү келишимдердин негизги айырмасы - ижарачыларды чыгаруунун шарттары.

Кыска мөөнөттүү келишим

Ээси келишимди тараптар мөөнөтүнөн мурда бузууга мүмкүн болгон мөөнөттү белгилей алат. Эгерде мындай мөөнөт көрсөтүлбөсө, анда ал ижарачыларды келишимдин мөөнөтү аяктаганга чейин чыгарууга укугу жок. Бирок бул мөөнөт аяктагандан кийин ошол эле ижарачыларга батирди ижарага берүүнү улантууну же башкаларды издөөнү менчик ээси өзү чечет.

Узак мөөнөттүү келишим

Ээси үчүн ижарачылар менен ажырашуу алда канча кыйын. Келишимдин мөөнөтү аяктагандан кийин, батирдин ээси башка бирөөнү жөн эле батирге көчүрө албайт: эгерде ал өз каалоосу жөнүндө ижарачыга келишимдин мөөнөтү аяктаганга чейин кеминде үч ай калганда билдирбесе, келишим автоматтык түрдө түзүлөт деп эсептелет. эски шарттарда жаңыланган.

Эгерде үй ээси мындан ары мүлктү ижарага берүүнү пландабай турганын айтса, анда ижарачылар көчүп кетүүсү керек. Бирок бул учурда ал чындап эле батирди жок дегенде бир жылга ижарага ала албайт, антпесе мурунку ижарачылар сотко кайрылып, келтирилген зыяндын ордун толтурууну талап кылууга укуктуу.

Ижарачыдан айырмаланып, ижарачы каалаган убакта эч кандай себепсиз келишимди токтото алат.

Батирдин жана мүлктүн абалы

Оңдоо жана жакшыртуу

Керектүү суроо: оңдоо иштерин ким жүргүзүп жатат? Адатта, келишимде "ижара келишиминин мөөнөтү аяктагандан кийин ижарачылар жайды ал кандай формада берилсе, ошол эле формада кайтарып берүүгө милдеттенишет" деген жазууну камтыйт. Ошондуктан, келишим дароо батирде эмнени өзгөртүүгө болот жана эмнени өзгөртүүгө мүмкүн эмес экенин көрсөтүү керек.

Мындан тышкары, менчик ээсинин макулдугусуз жашоочулар турак жайларды кайра уюштурууга жана реконструкциялоого укугу жок. Мисалы, оңдоп-түзөө учурунда, сиз жөн гана ички бөлүктү алып, бузуп же эшикти кеңейте албайсыз.

Эгерде оңдоо иштерин жүргүзүүгө мүмкүн болсо, анда ижара акысын канчага кыскартуу керек экенин келишимде сөзсүз жазыңыз. Эгерде эч кандай белги жок болсо, анда бардыгын өзүңүз оңдоп аласыз, ал эми ээси сиздин чыгымдарыңызды төлөп берүүдөн жөн эле баш тартат.

Бардык учурдагы оңдоо жана ага кеткен чыгымдар ижарачынын мойнунда. Ал батирде тартипти гана сактабастан, мүлктүн сакталышына да жооп берет.

Үй ээси капиталдык оңдоо иштерин жүргүзүшү керек жана бардык чыгымдарды өзүнө алат (эгерде келишимде башкача каралбаса). Эгерде үй ээси капиталдык ремонтко талап кылынган учурда кызыкдар болбосо, анда ижарачы төмөнкүлөргө укуктуу:

• келишимде каралган же кечиктирилгис зарылчылыктан келип чыккан капиталдык оңдоолорду өз алдынча жүргүзүүгө жана анын наркын ижарага берүүчүдөн өндүрүүгө;
• ижара акысын тиешелүү түрдө кыскартууну талап кылуу;
• келишимди бузууну жана келтирилген зыяндын ордун толтурууну талап кылуу.

Ижарага алынган батирди оңдоп-түзөөдө же жаңы бир нерсе сатып алганда, юридикалык жактан алганда, сиз жакшыртып жатасыз. Алар ажырагыс жана ажырагыс болушу мүмкүн. Мисалы, эгерде ижарачы кондиционерди же суу жылыткычты өз эсебинен орноткон болсо (жана үй ээси ижара акысын азайтпаса же алардын баасын кайтарып бербесе), ал аларды өзү менен кошо ала кетүүгө укуктуу.

Жаңы обои сыяктуу ажырагыс жакшыртууларды батирдин сырткы көрүнүшүн бузбай, сиз менен бирге алып кетүү мүмкүн эмес. Демек, ижарачы келишимдин мөөнөтү аяктаганда алардын наркын кайтарып берүүнү талап кыла алат. Бирок эгерде келишимде ижарага берүүчү бул жакшыртууга каршы эместиги айтылса, доомат канааттандырылат.

Менчик абалы

Ижарага берүүчү ижарачыга мүлктү жакшы абалда берүүгө милдеттүү. Бул батирди пайдаланууга бир нерсе тоскоол болсо, үй ээси бул себепти өз эсебинен жок кылууга тийиш дегенди билдирет. Ал тургай, ал батирди ижарага алуу учурунда шектенген эмес. Мисалы, сиз отурукташып калдыңыз жана бардык түтүктөр көптөн бери чирип калганын жана душта жуунуу мүмкүн эмес экенин көрүп таң калдыңыз. Үй ээси бул кемчиликти мүмкүн болушунча тез арада жана таптакыр бекер жоюуга тийиш. Эгерде ал муну кылбаса, сиз себепти өзүңүз жоюп, чыгымдардын ордун толтурууну талап кыла аласыз, же келишимди бузууга болот.

Көңүл буруңуз: батирдин ээси өзү да, сиз да билбеген кемчиликтерди өз эсебинен жоюуга тийиш.

Эгерде батирди карап жатып, сиз ал жерде бир нерсе иштебей жатканын көрсөңүз же бул тууралуу алдын ала эскертилген болсоңуз, анда мындай шартка макул болууга же жакшыраак вариантты издөөгө сиздин укугуңуз бар.

Ошондой эле, юристтер сунуштайт, келишимден тышкары, батирди кабыл алуу актысын түзүү. Анда эмеректин, сантехниканын, полдун, терезелердин жана башкалардын абалы жазылган. Андан кийин, бул оңдоо жана эмерек сапаты боюнча талаш-тартыштарды болтурбоо жардам берет. Албетте, эски советтик мебели бар жана жабдуулары жок квартирада муну жасоонун кереги жок. Ал эми кымбат баалуу эмеректери жана тиричилик техникасы бар үйдү ижарага берген кожоюн бардык мүлктүн ага ылайыктуу абалында кайтарылышына кызыкдар, андыктан ал мүлктүн сүрөттөрүн жана анын баасын тастыктаган квитанцияларды да тиркей алат. Табигый эскирүү, албетте, эске алынат. Ал эми сынган телевизор үчүн ижарачы төлөшү керек болот.

Биргелешкен аракет менен кимдир бирөө менен батирди ижарага алсаңыз, "биргелешкен жоопкерчилик" деген нерсеге көңүл буруңуз. Эгерде келишимде биргелешкен жоопкерчилик жөнүндө пункт каралбаса, анда бардык жоопкерчилик келишим түзгөн тарапка жүктөлөт. Башкача айтканда, шалаакы кошунаңыз бир нерсени бузуп, келишимде сиз гана жооптуу деп жазылып калса, анда сиз төлөшүңүз керек болот.

Ижарага алуу

Келишим ижара акысын берүүнүн тартибин, шарттарын жана шарттарын аныктайт. Бул тууралуу атайын көрсөтмөлөр жок болсо, анда алар, адатта, мындай мүлктү ижарага алууда колдонулгандарга окшош деп эсептелет: батирде, бул ай сайын төлөнүүчү белгиленген сумма.

Эгерде батирдин ээси дароо 2-3 ай алдын ала төлөмдү же депозитти төлөөнү суранса, бул келишимде жазылууга тийиш.

Документте ошондой эле үй ээси төлөмдү канча жолу жана канчалык деңгээлде көтөрө ала турганы көрсөтүлүшү керек. Практикада ижара акысынын жогорулашы адатта жылына бир жолу баштапкы нарктын 10%га чейин жазылат. Бирок мунун баары тараптардын эркинде.

Эгерде мындай пункт келишимде камтылбаса, батирдин ээси дагы эле ижара акысын жогорулатууга укуктуу, бирок бул жылына бир жолудан ашык эмес жасалышы мүмкүн. Мындан тышкары, ал бул тууралуу ижарачыга алдын ала жазуу жүзүндө билдирүүгө милдеттүү. Жаңы шарттар ага туура келбесе, ал келишимден бир тараптуу баш тарта алат.

Эгерде ага көз каранды болбогон жагдайлар боюнча ижарага алынган жайдын шарттары начарлап кетсе, ижарачы ижара акысын төмөндөтүүнү талап кылууга да укуктуу.

Кошумча

Бардык майда-чүйдөсүнө чейин ээси менен сүйлөшкүлө. Сиз көп жолугууга туура келет. Ал өзүнүн батирине тынчсызданып жатат, сиз жашоонун сапаты жөнүндө тынчсызданып жатасыз, ошондуктан сүйлөшүүнү үйрөнүңүз жана бардык оозеки келишимдерди документке жазып алыңыз.

Көп эмес, бирок жагымсыз жагдай пайда болот: кээде ээлери эскертүүсүз кирүүнү жакшы көрүшөт, ал тургай, ижарачылар жок жана айына бир нече жолу. Бул ижарачынын көчүп кеткен чыгымдарынын ордун толтуруу менен келишимди бузууга негиз болуп саналат. Мындай кырдаалды болтурбоо үчүн, келишимге бир сапты кошуп коюңуз, үй ээси сиздин жериңизде канчалык көп болушу мүмкүн, бул жөнүндө алдын ала эскертүү керекпи, жана сиз жокто стихиялуу зыяраттарга тыюу салуу керекпи.

Үй ээси конокторго, жаныбарларга кандай мамиле кыларын билип алыңыз жана муну келишимде көрсөтүңүз.

Сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү жана маанилүү болгон бардык деталдарды оңдоо менен гана эки тарап тең чыр-чатактарсыз жана ашыкча тынчсызданууларсыз жашай алышат.

Келишимди сот аркылуу бузуу

Батирдин ээси үчүн ижарачы менен ажырашуу оңой эмес экенин, келишимдин түрү маанилүү роль ойнойт деп айттык. Ал эми ижарачы каалаган убакта келишимди бузууга укуктуу, бирок бир шарт менен: ал өз каалоосу жөнүндө үч ай мурун жазуу жүзүндө батир ээсине билдирүүгө тийиш.

Бирок кээде адамгерчилик менен макулдашуу мүмкүн эмес, тараптардын бири үчүн бир гана жол бар – сот аркылуу акыйкаттык издеп, келишимди бузуу.

Ижарага берүүчүнүн талабы боюнча келишим ижарачы төмөндөгү учурларда сот тарабынан мөөнөтүнөн мурда бузулушу мүмкүн:

• келишимдин шарттарын олуттуу бузуу менен же бир нече жолу бузуу менен мүлктү пайдаланса;
• мүлктү олуттуу начарлатат;
• ижара акысын эки жолудан ашык өз убагында төлөбөсө;
• келишимде каралган мөөнөттө мүлктү капиталдык оңдоодон өткөрбөйт, эгерде келишим боюнча капиталдык оңдоолор ижарачыга жүктөлсө.

Ижарага берүүчү ижарачыдан мыйзам бузууларды четтетүүнү жазуу жүзүндө талап кылган учурда гана келишимди сот аркылуу бузууга укуктуу.

Ижарага алуучунун арызы боюнча ижара келишими төмөнкү учурларда сот тарабынан мөөнөтүнөн мурда бузулушу мүмкүн:

• ижарага берүүчү мүлктү бербесе же мүлктү толук пайдаланууга тоскоолдук кылган тоскоолдуктарды жаратса;
• мүлктүн келишим түзүүдө ижарага берүүчү тарабынан көрсөтүлбөгөн, ижарачыга алдын ала билинбеген жана мүлктү текшерүүдө аныкталбаган кемчиликтери болсо;
• ижарага берүүчү мүлктү капиталдык оңдоону келишимде белгиленген мөөнөттө же акылга сыярлык мөөнөттө жүргүзбөсө;
• ижарачыдан көз каранды болбогон жагдайлардан улам пайдаланууга жараксыз абалдагы мүлк.

Ижара келишими токтотулгандан кийин ижарачы мүлктү ижарага берүүчүгө ал алган абалында, кадимки эскирүүнү эске алуу менен же келишимде каралган абалда кайтарып берүүгө милдеттүү.

Жыйынтыктап айтканда, дагы эки маанилүү жагдайга токтололу.

Эгерде үй ээси ижарага алынган үйдү белекке берсе же сатса, бул ижара келишимин токтотпойт. Башкача айтканда, адам келип: “Көчөм, батир сатам” десе, бул мыйзамсыз. Менчик ээсинин алмашуусу турак жайды ижарага алуу келишимин бузууга алып келбейт.

Зарыл болсо, ижарачыны (ижарачыны) алмаштыра аласыз. Башкача айтканда, эгерде келишим күйөөсү үчүн түзүлүп, ал, мисалы, Түндүк уюлга узак командировкага кетсе, анда анын макулдугу менен ижарачыны аялына алмаштыра аласыз. Бул учурда, келишим ошол эле бойдон калууда, ошол эле шарттар, мөөнөтү агып улантууда жана калыбына келтирилген эмес. Бирок бул кандайдыр бир көйгөйлөр келип чыкса (мисалы, келишимди бузууга же сот аркылуу бир нерсе чогултууга туура келсе) сизди бюрократиялык жазуудан куткара алат.