Ар кандай тарыхый доорлордо ипотека кандай болгон

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-17 04:03

Эл тарыхтан 21-кылымга чейин кредитке турак жай сатып алуу маселесин кантип чечкен.

Заманбап каржы инструменттери адамдын өз экономикасына болгон мамилесин түп тамырынан бери өзгөрттү. Ошол эле ипотеканы алыңыз: ал адамдарга турак жайды жана башка кыймылсыз мүлктү мурда мүмкүн болбогон шарттарда сатып алууга мүмкүндүк берди. Келгиле, ипотекалык кредиттин маселеси ар кайсы доордо кандайча уюштурулганын, бул адамдардын жашоосун жакшыртууга канчалык жардам бергенин түшүнүп көрөлү.

1. Палеолит жана андан мурунку

Илимпоздор тарыхка чейинки доорлордо үй-бүлөлүк жана чарбалык жашоонун кандайча уюштурулганын аз билишет. Археологдор жана палеогенетиктер эң жакшысы адам топторунун өлчөмүн, алардын генетикалык окшоштугун жана кесиптерин кайра түзө алышат.

Палеолит доорундагы адамдардын үрп-адатын кайра куруу үчүн алар, адатта, аздыр-көптүр азыркы мергенчи-жыйноочу урууларын карашат (мисалы, азыркы Парагвайдын аймагында жашаган гуайак эли). Бирок байыркы адамдар патрилокализмге - аял күйөөсүнүн атасынын уруусуна кете турган үй-бүлөлүк мамилелердин бир түрүн (эгерде биздин түшүнүгүбүздө "күйөө" түшүнүгү жалпысынан ушундай байыркы доорго тиешелүү болсо) ыктагандай сезилет. Ооба, аларда сөзсүз экзогамия болгон - жакын никеге тыюу салынган. Негизинен ата-энем менен жашашым керек болчу.

Эгерде заманбап ипотека болгон болсо: балким, бир нече үй-бүлө тамак-аш, кийим-кече, курал-жарактарды ипотекага алып, жаңы уруу түзүшү мүмкүн. Болжол менен азыркыдай эле жаш үй-бүлөлөр жаңы имараттарга ынтымакта орношуп жатышат. Натыйжада жаңы уруунун мүчөлөрүнө тең курактагы тегерек-чет пайда болмок.

2. Байыркы Грецияда

Чынында, "ипотека" деген сөз грек тилинен алынган жана "пайдубал", "күрөө", ал тургай, "эскертүү" деп которулган. Жер участогунун чек арасына орнотулган мамычанын аталышы ушундай экен, бул жер карызды жабуу үчүн коопсуздук кызматын аткарып жатканын «эскертип» койгон.

Ошентип, гректерде ипотека карызкордун өз кредиторунун алдындагы мүлктүк жоопкерчилигинин бир түрү болгон: төлөнбөгөн учурда кредитор күрөөгө коюлган жерди кайтарып алууга укуктуу болгон. Ипотеканы өнүктүрүүгө чейин кудуретсиз карызкор кредитордун алдында жеке эркиндик менен жооп берген, ошондуктан ипотека экономикалык мамилелердин кыйла прогрессивдүү чарасы болгон.

Албетте, бул үчүн грек коомунда жеке жерге менчиктин өнүккөн институту болушу керек эле. Биздин заманга чейин 621-жылы Афинанын башкаруучусу Драконт башка бирөөнүн мүлкүнө кол салгандарды катуу жазалаган жазуу жүзүндөгү мыйзамдардын биринчи топтомун түзгөн (ооба, өтө катаал чаралар). Бул жер күрөөгө коюлган кредиттик жана карыздык мамилелердин өнүгүшүнө түрткү берди. Грек ипотекасы биздин заманга чейинки 6-кылымдын башында толук иштей баштаган.

Бирок мындай ипотека бардыгына жеткиликтүү болгон эмес: аны колдонуу үчүн өзүңүздүн үлүшкө ээ болуу керек болчу.

Үй-бүлөдөгү улуу бала атасынын мураскору болгон, ошондуктан ал аялын ата-энесинин үйүнө алып келип, кийин жер менен бирге анын менчигине өткөн. Ал келечекте ипотекага ишене алган, чындыгында, ага чындап муктаж болбой калган.

Ал эми кичүү уулдары бул жагынан начар абалда болуп, же жер тилкелерине ыраазы болуп, же байлардын кызматына киришип, же колониялардан байлык издей алышчу. Мунун баары салыштырмалуу жаш курагында үй-бүлө түзүүгө абдан ыңгайлуу болгон эмес.

Эгерде заманбап ипотека болгон болсо: адегенде өзүнүн кичи мекенинен жер алуу, андан кийин ал үчүн карызды акча же кызмат менен төлөө мүмкүнчүлүгү байыркы гректердин жашоосун өзгөртмөк. Кичүү уулдары албетте сүйүнмөк. Ырас, анда алар Афинага, Спартага же Коринфке жакын жерде жашамак жана бүт Жер Ортолук деңизди колониялары менен каптамак эмес. Же тескери-синче, бутундей екум суруп жатышмак.

3. Байыркы Римде

Байыркы дүйнөдө ипотека Вавилондо (б. з. ч. 6-кылымдагы Хаммурапи мыйзамдары), Месопотамияда, атүгүл Индияда (б. з. ч. 2-кылымда) белгилүү болгон. Бирок ипотека Байыркы Римдеги заманбап шарттарга эң жакын болуп калды.

Адегенде римдиктердин ортосундагы карыз мамилелери, мындайча айтканда, шарттуу түрдө, «ишеним боюнча бүтүм» (лат. Fiducia) түрүндө курулуп, тобокелдиктерди кредитор эмес, карызкор өзүнө алган: ал кредиторду акчанын ордуна атайын юридикалык процедуралык күрөөнү, башкача айтканда кыймылдуу же кыймылсыз мүлктү колдонуп өткөрүп берген. Карызды төлөгөндөн кийин, ал кредитор убадасын аткарат жана күзгү юридикалык процедуранын жардамы менен күрөөнү кайтарып берет деп үмүттөнсө болот. Эгерде кредитор кандайдыр бир себептерден улам муну жасоодон баш тартса, карызкор өзүнүн атын башка жарандардын арасында гана жаманатты кыла алат - мыйзам ага эч кандай жардам бере алган эмес, бүтүм келишим болуп саналат.

Биздин заманга чейинки II кылымда ипотекалык мамилелер кыйла өнүккөн. Күрөө бүтүмүнүн жаңы формасына (лат. Pignus) ылайык, кредитор өз акчасынын ордуна карызкордун мүлкүнө болгон укукту эмес, бул мүлккө ээлик кылуу укугун гана алган. Кредитордун бул мүлктү колдонууга да укугу жок болчу, бирок бул мүлктөн алынган жемиштер анын карызын же пайызын төлөөгө бара алмак. Карызкор өзүнө алган милдеттенмеси боюнча төлөй албаган учурда гана кредитор анын мүлкүнүн ээси болуп калат.

Акыры, биздин заманга чейинки II кылымдын биринчи он жылдыктарында азыркы ипотекага (лат. Hypotheca legalis) чындап жакын келген күрөөнүн үчүнчү түрү пайда болот - кредиторго өткөрүп бербестен мүлк күрөөсү.

Буга ошол кездеги саясий жана экономикалык шарттардын өзгөрүшү: кулчулук түзүлүштүн алсырашы жана жердин арендаторлорго массалык түрдө берилиши көмөктөшкөн. Башында ижарачылар - батирлер же чакан участоктор - күрөөгө кыймылдуу мүлктөрүн (мисалы, эмерек же айыл чарба шаймандарын) күрөөгө коюп, бирок ага ээлик кылууну уланта беришкен. Кийинчерээк, кыймылсыз мүлк да ипотека объектиси болуп калышы мүмкүн.

Эгерде ссуда алуучу келишим боюнча төлөй албаса, анда кредитор күрөөгө коюлган буюмду кийин аукциондо сатуу жана карыз алуучунун карызынын калдыктарынын эсебинен компенсациялоо менен талап кылууга укук алган.

Эгерде заманбап ипотека болгон болсо: Рим ипотекасы буга чейин эле өнүккөн, бирок анын бир катар кемчиликтери болгон. Мисалы, Байыркы Римде мүлктүн бирдиктүү реестри жүргүзүлгөн эмес, ал эми кредитор күрөөнү кабыл алып, ошол эле мүлк башка кредиторго күрөөгө коюлбай калганына жана карыз алуучу банкрот болгон учурда анын ипотекалык укук башка бирөөнүн ипотекалык укугу менен кагылышпайт.

Мындан тышкары, ипотека, адатта, убакыттын өтүшү менен өзгөрүшү мүмкүн, анын көлөмү жана наркы белгисиз кылып, карыз алуучунун бүт мүлкүнө узартылган. Бул жөнгө салынбаган мүлктүк мамилелер ипотеканын өнүгүшүнө тоскоол болгон, демек, ага муктаж болгон Рим жарандары жапа чеккен.

4. Орто кылымдардагы Европада

Жогоруда айтылгандардан көрүнүп тургандай, ипотека бүтүмдөрдүн катышуучуларынын укуктарын так сактоо менен гана кадыресе жашай алат. Структуралык жактан татаал бүтүмдөр контролдоону жана жөнгө салууну, ал эми узак мөөнөттүү келечекте - жакшы иштеген каттоо тутумун талап кылды. Мунун бардыгын мамлекет гана камсыз кыла алмак. Ошондуктан биздин замандын 5-6-кылымдарында бирдиктүү борборлоштурулган мамлекеттик түзүлүш катары Рим империясынын кулашы менен бирге ипотека институту иш жүзүндө өз жашоосун токтоткон.

Ал жогорку орто кылымдар доорунда (XII-XIII кылымдар), акча-укуктук мамилелердин өнүгүүсүнүн жаңы толкунунда гана жанданган. Феодалдар көбүнчө өз ара согуштарды же крест жортуулдарын жүргүзүү үчүн акчага муктаж болгон, ошондуктан алар сепилдерин жана ата-бабаларынын жерлерин сүткорлорго же бай коңшуларына күрөөгө коюуга аргасыз болушкан.

Натыйжада Батыш Европа Рим империясынын мураскери катары ипотека институтун кабыл алып, өнүктүрүп, аны ого бетер формалдуу кылып, өнүккөн мыйзамдар менен корголгон. Мындан тышкары, күрөөгө коюлган кыймылсыз мүлк тууралуу маалыматтар киргизилген атайын ипотека китептери болгон.

Соңку орто кылымдар доорунда (XIV-XVI кылымдар) ипотека биротоло ушул күнгө чейин сакталып турган формада түптөлгөн: күрөөгө коюлган мүлк карызкордун менчигинде кала берет, ал эми кредитор укукту алат. карыз кайтарылбай калган учурда, күрөөгө коюлган мүлктү кийин аны аукциондо сатуу менен кайтарып алууга …

Эгерде заманбап ипотека болгон болсо: Эгерде сиз ири феодал болсоңуз жана сизде күрөөгө бере турган нерсеңиз болсо жакшы болот - ошондой эле карызды да, пайызды да кайтарып бере турган согуш олжосуна үмүттөнсөңүз. Бирок орто кылымдардагы батыш европалыктардын басымдуу көпчүлүгү чоң кредиттерге ишене албаган өтө кичинекей участокторуна ээ болгон кедей дыйкандар болгон. Ал эми жалпысынан алганда, соттор, доо арыздар, нотариустар жана юристтер байлар жана ак сөөктөр үчүн, эң жакшысы - ири шаарлардын бургерлери үчүн. Жок, орто кылымдарда ипотека жалпы жеткиликтүү эмес.

5. Заманбаптык

19-кылымда өнөр жайдын өсүшү, урбанизация жана шаардык инфраструктуранын өнүгүшү ипотека рыногунун кескин өсүшүнө салым кошкон. Европанын эң өнүккөн өлкөлөрүндө – Англияда, Францияда же Голландияда курулушту каржылоо үчүн кредит берүүнүн принциптери активдүү жана бардык жерде колдонулган. Курулуштагы жана өнөр жайдагы акча массасы Европанын башка өлкөлөрүнө, анын ичинде Россия империясына да жумшалган.

20-кылымда ипотека Улуу Депрессия учурунда АКШда өзгөчө роль ойногон. Ал Франклин Рузвельттин "Жаңы келишиминин" негизин түзгөн.

Американын турак жай рыногунда кредиттердин эки түрү бар - курулуш кредиттери жана ипотека. Кредиттин суммасы күрөөгө коюлган кыймылсыз мүлктүн наркынын 80-90 пайызынан ашпайт. Карыз алуучу өз каражатынан төлөгөн биринчи транштын өлчөмү тиешелүүлүгүнө жараша 10-20 пайызды түзөт. Мамлекет жакырларга үйүнүн толук баасына жеңилдетилген кредиттерди берет.

Бүгүнкү күндө АКШда ипотекалык кредиттер 15-20 жылдык мөөнөткө берилет. Америкалык ипотеканын айырмалоочу өзгөчөлүгү - экинчилик ипотека рыногу, мамлекеттик кредиттерди камсыздандыруу жана кирешеси аз жарандар үчүн кредит алууда жеңилдиктер сыяктуу инструменттер аркылуу ипотекалык насыялоону мамлекеттик максаттуу жана системалуу колдоо. Бул чаралардын жана кредиттин болушунун аркасында америкалыктардын 75 пайызынын өз үйү бар.

Россияда ипотекалык рынок СССР кулагандан кийин гана өнүгө баштаган. 1997-жылы өкмөт ипотекалык секторго инвестиция тартуу үчүн Турак жайды ипотекалык кредиттөө агенттигин түзгөн. 1998-жылы “Ипотека (кыймылсыз мүлк күрөөсү) жөнүндө” мыйзам кабыл алынган. Борбордук банктын резидент-жеке жактарга берилген ипотекалык кредиттер жана алынган ипотекалык кредиттер боюнча талап кылуу укуктары боюнча маалыматтарына ылайык, 2017-жылы өткөн жылга салыштырмалуу ипотекалык насыялоонун өсүшү 37 пайызды түздү. Жалпысынан 2017-жылы эки триллион рублдан ашык кредиттер берилген. Бул негизги чендин ырааттуу төмөндөшүнүн эсебинен мүмкүн болду. 2017-жылдын декабрь айында ал белгиленген. Россия Банкы негизги ченди жылдык 7,25% жылдык 7,25% деңгээлинде калтыруу чечимин кабыл алган.

Заманбап ипотеканын жалпы тенденциясы көрүнүп турат - ал барган сайын көбөйүп жаткан жарандар үчүн жеткиликтүү болот. Кредит берүүнүн бул түрүн колдогон мамлекеттердин максаты – жарандардын жана жаш үй-бүлөлөрдүн максималдуу санын өздүк турак жай менен камсыз кылуу.